Ingatlaneladás menete: Hogyan add el az ingatlanod lépésröl-lépésre
Itt mindent részletesen megosztok, hogy mire kell figyelned az ingatlaneladás során. A legfontosabb mindig az, hogy helyes döntést hozz, és hogy megtaláld, kire érdemes hallgatnod az ingatlaneladás folyamatában. Állítólag egy felnőtt ember napi 35.000 döntést hoz. Vannak azonban „nagy” pillanatok, amikor rendkívül fontos, hogy a legjobb döntést hozzuk meg, mert a következmények az egész életünkre hatással lehetnek – ilyen például, hogy kit választunk életünk párjának, de az is, hogy milyen módon értékesítjük az ingatlanunkat. Ezen az oldalon megismerheted azt az ingatlaneladási módszert, ami az ingatlantulajdonosoknál 98%-ban bizonyítottan működött.
Az ingatlaneladás fontosabb részei:
Előkészítés
A célok meghatározása az ingatlaneladás folyamatában
Az ár meghatározása, hogy precízen menjen az ingatlaneladás
Az átütő erejű hirdetés receptje
Az ingatlan marketingje, hogy megkönnyítse az ingatlaneladás folyamatát
Egyedül vagy segítséggel? (hogy egyszerűbb legyen az ingatlaneladás)
Az érdeklődök mesterfokú kezelése
Taktikai ártárgyalás (hogy a maximumot hozzuk ki az ingatlaneladásból)
Adásvételi szerződés (hogy biztonságos legyen az ingatlaneladás) és a birtokbaadás
Gyakran felmerülő problémák és megoldások az ingatlaneladás lépeseiben
Bónusztippek az ingatlanértékesítéshez
3 hiba, ami miatt kudarcba fullad az ingatlaneladás
3 dolog, ami segít az ingatlaneladásban
Miért van szükséged rá erre a két tanulmányra: Bepillantást nyersz a tárgyalás művészetébe. Megismerheted a tökéletes hirdetés receptje, amely kitűnik a tömegből. Megismerheted a csend és empátia erejét ingatlan eladás menetében, ne hagyd, hogy az ingatlanpiac irányítson téged. Vedd át az irányítást az eladás minden egyes lépésében. Ismerd meg, hogyan keltheted fel a szűkösség érzését, és még sorolhatnám....Az ingatlan tulajdonosok 97%-a elégedett volt ezzel a módszerrel Kattints a lenti linkre.
Senki sem akar rossz döntést meghozni, mindenki jól szeretne dönteni. Véleményem szerint jó döntést csak minél több információ birtokában lehet meghozni. Ilyen a szerencse is: csak az a személy szerencsés, aki a legtöbb jó információval rendelkezik a helyzetről, és racionális döntést tud hozni. Amikor meghozza a döntéseit, csak a céljait veszi alapul, a jövőre gondol, és nem a múlt tapasztalatai vagy más véleménye alapján dönt.
1. Az ingatlaneladás menete: Előkészítés
Az első lépés a felkészülés. Ahogy a közmondás tartja: „rossz időjárás nem létezik, csak rossz ruházat”, úgyhogy alkalmazkodnunk kell a piachoz. Miután meghoztad a döntést, hogy eladod az ingatlant, gondold át még egyszer: biztos ez a legmegfelelőbb megoldás? Ebben a kiszámíthatatlan gazdasági helyzetben oda kell figyelni, hogyan foglalkozunk az eladással. Ingatlant bárki el tud adni, viszont kedvező feltételek mellett és kedvező áron már nem. Mindenképp szükséges az alapos felkészülés.
Gondolkodj a vásárló fejével. Milyen első benyomást kelt az ingatlan? Milyen érzéseket vált ki? Ezeken gondolkodj el, és végezd el a szükséges javításokat. Takaríts ki, és úgy rendezd be a lakást/házat, hogy a vásárlók azonnal otthon érezzék magukat. A statisztika nem hazudik. Egy jól berendezett házat gyorsabban fogsz eladni, sőt magasabb eladási árat sikerül kiharcolnod.
Néhány dolgot megemlítek, hogy mire figyelj(ha szeretnéd megtudni a teljes listát, akkor ide kattintva kérheted):
Szerelem első látásra
A vevők hajlamosak egy könyvet a borítója alapján megítélni. Gondoskodj arról, hogy a potenciális vásárlóknak első látásra is jó benyomást keltsen az otthonod, és arra ösztönözze őket, hogy minél többet akarjanak látni belőle. Viszonylag egyszerű javításokkal (például színes virágok ültetése, a bejárati ajtó újrafestése) házad külseje hívogató lesz a vevők számára. Így megkönnyíted az ingatlaneladás menetét.
A kevesebb határozottan több
Tisztítsd meg a pultokat, ablakpárkányokat, asztalokat és minden más, látható felületet, majd a szekrényeket, fiókokat! Ha a ház zsúfolásig van a személyes tárgyaiddal, a vásárlók arra következtethetnek, hogy nincs elég hely az ingatlanban, ahová elpakolhatnál. Csomagold el a személyes tárgyaidat, felesleges dolgaidat! A költözés is könnyebb lesz, ha néhány holmid már be van dobozolva.
Üres vászon
Távolítsd el a zavaró tényezőket, hogy a vevők láthassák magukat és családjukat az ingatlanban– ez fontos az ingatlaneladásnál! Rejtsd el a személyes tárgyaidat és a családi fényképeket, valamint a merész grafikákat és bútorokat, amelyek miatt az otthon kevésbé vonzó a nagyközönség számára.
Semleges színek
Lehet, hogy szereted a harsány narancssárgára festett falakat, de ha ez a potenciális vásárló legkevésbé kedvenc színe, akkor ittlehet a fordulópont! Aligha nyúlhatsz mellé a semleges színekkel, mert ritka, hogy valaki utálja azokat. A világos színekmásik előnye az, hogy lehetővé teszik a vásárlók számára, hogy elképzeljék, milyenek lennének a falak az általuk megálmodott színekkel.
Tiszta és gondozott
Még akkor is, ha nem fested át a falakat, fordíts különös figyelmet a padlólapok, a falak és az ajtók megtisztítására, és rögzítsd a laza fogantyúkat. Szinte bármilyen ingatlan értékesítése bonyolult lehet, de a sok apró problémával és javítási igénnyel rendelkező házeladása egyenesen nehéz folyamat. Amikor a vásárlók bemennek egy ingatlanba, szeretnének beleszeretni, és nem kívánnak hozzáadni egy csomó apró javítást a teendők listájához.
Növények
A növények világos és barátságos környezetet teremtenek. Érdemes fontolóra venni egy csokor virág beszerzését vagy egy friss gyümölcstál elhelyezését a konyhapulton, étkezőasztalon. Néhány növény és természetes elem lenyűgözi a vásárlókat, mivel a dekorációval extra színt visznek a képbe, ami megkönnyíti az ingatlaneladás folyamatát.
Végezz „szagtesztet”!
A rossz szagok, akár az enyhék is, az üzlet meghiúsítói lehetnek, pláne, ha nem is veszed észre őket. Kérjfel egy elfogulatlan harmadik felet a konyhából vagy háziállatoktól származó szagok felkutatására. Ha a szag átható, végezz alapos tisztítást, mivel sok vevő ismeri az eladók „maszkoló technikáit” (például gyertyák vagy illatosító készülékek elhelyezése).Ráadásul ha a szagokat erősebb illattal próbáljuk elfedni, nagy eséllyel a vevő visszafordul, ha nem szereti a levendula vagy a mesterséges citrusfélék illatát.
Takarítás, takarítás, takarítás
Ha végeztél a ház takarításával, tisztíts meg még néhány dolgot. Még ha nem is aggódsz amiatt, hogy a vevők mit gondolnak a házad illatáról, azt mégsem akarhatod, hogy a tisztaság hiányamiatt legyen kevésbé vonzó számukra az ingatlan. Természetesen mindenki azt akarja, hogy a háza mindig úgy nézzen ki, mint a profi fotókon. Ne felejts különös figyelmet fordítani a fürdőszobára, ügyelve arra, hogy a csempe, a kád vagy zuhanyzó és a padló ragyogjon, mert ez is befolyásolja az ingatlaneladás menetét.
Ne feledkezz meg a jogi előkészületről sem! Kérj le egy friss tulajdoni lapot a földhivataltól – itt online is megteheted. Ha van az ingatlanon tartozás, kérj ki egy friss igazolást, hogy mennyi a pontos összeg. Beszélj a közös képviselővel – persze csak akkor, ha társasházi lakásban élsz –, tudd meg, pontosan milyen felújítások voltak – és mik várhatóak – a házban, és hogyan áll anyagilag a társasház. A NAV weboldalán utána tudsz nézni az adózásnak – persze ha 5 éven belül került a nevedre az ingatlan, csak abban az esetben érdekes ez számodra.
2. Az ingatlaneladás menete: A célok meghatározása
Határozd mega céljaidat. Néhány kérdést megemlítek, amit feltehetsz magadnak, és válaszold is meg ezeket:
- Milyen eladási összegre gondolsz?
- Mi történik, ha nem kapsz ajánlatot?
- Ha többen vagytok tulajdonosok, mindenki egyértelműen el szeretné adni az ingatlant?
- Hova költözöl?
- Mennyi időn belül szeretnél eladni?
- Mennyire sürgős az ingatlaneladás?
Gondold át a költözést is! Mi történik, ha egy olyan ajánlatot kapsz, ami árban megfelelő, viszont hamarabb el kell költöznöd?
Ezek a kérdések kulcsfontosságúak, és segítenek abban, hogy az ingatlaneladás menetét ehhez igazítsd, mert meghatározzák az irányt és a fókuszt.
Tipp:
Én egy 98 pontos listát szoktam alkalmazni az ingatlantulajdonosoknál, ahol tisztázzuk a lakás előnyeit és a tulajdonos elképzelését, és ezek alapján adok egy személyre szabott stratégiát, hiszen minden ingatlan más, és minden tulajdonos elképzelése más és más. Ez a stratégia felgyorsítja az ingatlaneladás lépéseit. Ezután a 27 lépéses marketingtervemet is bemutatom a tulajdonosnak, amivel a meg tudjuk határozni a maximális eladási árat. Ha szeretnél egy ingyenes konzultációt a komplex, személyre szabott stratégiára, kattints a lenti linkre.
3. Az ingatlaneladás menete: Az ár meghatározása
Az ár pontos meghatározása kulcsfontosságú lépés az ingatlaneladás folyamatában. Ez az egyik legnehezebb feladat az ingatlaneladás során, viszont a legfontosabb. Több módszert használhatunk itt: online értékbecslés vagy piaci összehasonlítás és a hozam alapján tudjuk kiszámolni az eladási árat. Itt részletesebben olvashatsz az ingatlan értekbecslésről.
Az én véleményem az, hogy mindenképp kérd ki egy szakember véleményét, bár ez sem azt jelenti, hogy pontos árat fog mondani. Aki vállal valamilyen garanciát – és nem csak szóban, hanem valami kézzelfogható módon –, annak a szavára lehet hallgatni.
El kell gondolkodnod azon is, hogy hány piaci szereplőnek kell eladnunk a lakást– ez döntő tényező az ingatlaneladás mentében. 4 szereplőnek kell, hogy eladjuk ezt az ingatlant – erről bővebben ide kattintva tudsz többet olvasni, ahol részletesebben foglalkozom az ingatlaneladási árakkal. Az én egyik stratégiám a maximális eladási ár meghatározása – ez nem egy sima online értékbecslés, hanem a tényleges maximális eladási ár.
Ha szeretnéd kérni az ingyenes maximális eladási ár meghatározását, kérlek, kattints ide. Vannak olyan személyek, akik többet kifizetnek az ingatlanodért, mint a piacon – ezeket fel kell térképezni. Egy példát hadd említsek: valakinek a rokona épp a szomszédban lakik, vagy abban az utcában, ezért ő hajlandó lehet többet fizetni az ingatlanért, mint egy olyan személy, aki még 3-4 másik kerületben is keres lakást. Erre van egy módszerem, hogy miként lehet felderíteni őket úgy, hogy nem hirdetjük meg az ingatlant.
Ebben a pontban arra is kell figyelnünk, hogy hitelezhető-e az ingatlan, illetve a bank épp annyi hitelt adna-e a lakásra, mert lehet, hogy magas áron hirdetjük meg a lakást, amit mindenki drágának találna, ellenben jöhet egy hiteles vásárló, aki valami csoda folytán megakarja venni. Eddig rendben van, viszont a bank figyelembe veszi a piacot, és az értékbecslők elég szigorúak mostanában. Lehet, hogy a bank az ingatlan árának csak az 50%-át adja meg, és a vevő akármennyire szeretné megvenni az ingatlant, nem fogja tudni. Ezek után kudarcba fullad az ingatlaneladás.
Figyelembe kell venni azt is, hogy hitelezhető-e az ingatlan. A családi háznál az első lépés az, hogy le kell kérni egy térképmásolatot, mert nem mindig van feltüntetve az épület, és a megoldása ennek több hónapot is igénybe vehet. Arra is ügyelni kell, hogy pontosan hány m2az épület és a telek területe, és milyen kedvezményeket lehet igénybe venni az ingatlanon. Rengeteg jellemzőt figyelembe kell venni az ár meghatározásánál, hogy sikeres legyen az ingatlaneladás.
4. Az ingatlaneladás menete: Az átütő erejű hirdetés receptje
A tökéletes hirdetés elkészítése fontos. Egy jó ingatlanhirdetés nem csak arról szól, hogy leírjuk egymás alá a jellemzőket, hanem ún. hipnotikus szövegírást is kell alkalmaznunk, és a vevő érzelmeire is kell hatnunk.
A fotózás:
Gondolom, tapasztaltad már, hogy az ingatlant vásárlók 95%-a az interneten keresgél. A vevők általában10-15 lakást néznek meg, mielőtt ajánlatot tesznek, ezért nagyon nagy hangsúlyt kell fektetni az első benyomásra. Olyan ez, mint egy online társkereső. Ha az ügyfélnek megfelelnek a paraméterek, és a fotókat is vonzónak találja, akkor a személyes találkozás is jó eséllyel meg fog történni. Az otthonodat ezért a legjobb fényben kell bemutatnod, és erre bizony időt kell szánnod! A legjobb képeket kell elkészítened, és ehhez lenyűgöző szöveget is kell írnod.
Az alaprajz:
Mindig legyen kéznél egy sima alaprajz, ami méretarányos, és legyen 3D-s berendezett alaprajz (bár ezt kevesen készítik el), hogy jobban el tudják képzelni az ügyfelek az ingatlant, továbbá legyen hozzá átalakítási terv is. Egy ilyen például:
A szöveg:
A szövegezés legyen pontos! Mindent írj le, ami fontos, és azt is, hogy mit lehet kialakítani belőle. Ne csak a saját szemszögedből írj, hanem mint kívülálló is. Emeld ki az előnyöket, a környékbeli adottságokat, és azt is, hogy elsősorban kinek ajánlod az ingatlant.
5. Az ingatlaneladás menete: Az ingatlan marketingje
Az ügyfeleimnek mindig átadok egy 27 lépéses maximális eladási ár marketingprogramot, amely tartalmazza a speciális hirdetéseket, ingatlanszórólapokat, brosúrákat stb.). A következőkben bemutatom a legfontosabb részleteket.
Első lépés: tegyük fel a hirdetéseket a hazai ingatlanportálokra, például ezekre az oldalakra: ingatlan.com, ingatlan.jogosa.hu, otpotthon.hu, költözzbe.hu és még van néhány.
A kiemelés a legfontosabb. Ha például az ingatlan.com-ra kép nélkül teszünk fel egy hirdetést, akkor naponta talán 30-40 személy nézi meg– ebből 30-35 ingatlanértékesítő –, és ez nagyon lelassítja az ingatlaneladás menetét. A másik eset, ha fizetsz a kiemelésért. Ilyenkor egy feltöltött fotó ki van emelve, ezért a hirdetést többen fogják látni. Ebben az esetben már 30-40-szer annyi a megtekintés. Igaz, ezt magánszemély nem tudja megcsinálni, csak értékesítő. (1 hirdetésre napi 4–5.000 forintot kell alapul venni, ami 1 hónapban 150.000 Ft-ot tesz ki csak ezen az egy felületen.). Ez a lépés felgyorsítja az ingatlaneladás menetét.
A legfontosabb:
Az elmúlt évek tapasztalatai alapján azt tudom állítani – bizonyítottan két fotóval is –, hogy nem elég, ha csak simán feltesszük a hirdetést az ingatlaneladás folyamatában. Az egyik képernyőfotón láthatjuk, hogy nem költöttem semmit az ingatlanra, és úgy hány megtekintés volt, a másik képernyőfotón az látható, hogy hány kreditet, azaz forintot költöttem, és hányan nézték meg.
Ezenkívül javaslom a Facebook Marketplace-oldalát, ahol specifikusan minél több csoportban kilehet emelni a hirdetést. Én napi 2–3.000 forinttal szoktam, így elég sok potenciális ügyfelet elérek.
Javaslom a külföldi oldalakat is, hogy minél hatékonyabb legyen az ingatlaneladás menete. Amit ajánlok az ügyfeleimnek, röviden: 75 külföldi oldalon, 51 országban és 1.2 millió külföldi közvetítőnek, illetve minimum 100 millió potenciális vásárlónak jelenítheti meg az eladó ingatlant! Néhány országot felsorolok: Japán, Kína, Vietnám, Svájc, Franciaország, Németország, Argentína, Peru, Dánia, Chile, Csehország, Hongkong, Kanada, Katar stb., és olyan neves oldalakra is felteszem a megfelelő ingatlanokat, mint például a Wall Street Journal weboldala.
Ha szeretnél részletesebb információt kapni erről a lehetőségről, kérlek, kattints ide, és e-mailben küldöm is az információt. Arra is van lehetőség, hogy ingyenesen meghirdesd 5 napig – erről itt találsz bővebben infót.
6. Az ingatlaneladás menete: Egyedül vagy segítséggel?
Ez egy nagy dilemma, megértelek! Mindenki szkeptikus az ingatlanértékesítőkkel kapcsolatban. Az ingatlaneladás egész folyamatát egyedül csináljam, vagy segítséggel? Sokan úgy gondolják, hogy „a lakást meg tudom mutatni”. Persze, azt mindenki meg tudja mutatni, de az értékesítés nem csak ebből áll.
Megemlítek néhány elvet, ami gondolkodásra késztet. Ha elsőre vagy másodjára csinálunk valamit, azt nem tudjuk úgy, olyan rutinosan csinálni, mintha mindennap gyakorolnánk. Gondolom, ebben egyetérthetünk. Ilyen az ingatlaneladás is. Sokszor már az első telefonbeszélgetéskor olyan információt megtudhat egy tapasztalt értékesítő, ami az eladást befolyásolhatja. Egy másik érdekesség: ha elég képzett az értékesítő, akkor ártárgyalásnál 1 percnyi hallgatással akár 1-2 millióval magasabb ajánlatot tud produkálni, ha megfelelő időben el tudhallgatni. Ezeket a technikákat is szívesen megosztom veled, hogy simábban menjen az ingatlaneladás.
Vegyük végig, milyen lehetséges kérdések merülnek fel ilyenkor, hogy tökéletes legyen az ingatlaneladás. Eldöntötted: valakivel szeretnél együtt dolgozni, de hogyan válaszd ki az ingatlanértékesítéshez a megfelelő személyt? Tudnod kell, hogyan tegyél különbséget, hogy kinek van nagy tapasztalata, vagy kinek nincs tapasztalata az ingatlaneladás folyamatában. A tapasztalat megjelenése az ingatlaneladás során biztosítja a magasabb eladási árat és a problémamentes folyamatot, végig az ingatlaneladás során. Egyesek részmunkaidőben dolgoznak, egy kis pluszpénzért. Aztán ott van az „unokatestvérem, Tamás”, akivel kapcsolatban kötelességünknek érezzük, hogy őt bízzuk meg.
Néhány dolog, amit fontos, ha tud az ingatlanértékesítő:
- napra pontos információt a piacról;
- hogyan kell helyesen meghatározni a legmagasabb eladási árat az ingatlaneladásnál;
- hogyan kell használni a legújabb marketingtechnikákat az ingatlaneladás folyamatában;
- hogyan készítse fel az ingatlant az eladáshoz;
- tudja pontosan a megfelelő folyamatot, azaz lépésről lépésre ismerje az ingatlaneladás menetét.
Nem szabad bedőlni annak, aki túlzott eladási árat ígérve elcsábít, és megbízást köt veled!
Sok tulajdonos és értékesítő is úgy gondolja, hogy mindössze annyit kell tenni, hogy meghirdetjük az ingatlant az interneten, vagy kiteszünk egy táblát, és a vásárlók majd jönnek. Sokan mondják, hogy „a legmagasabb szintű minőséget, bizalmat, tisztességet és szolgáltatást nyújtjuk önnek”. (Szerintem ez a legkevesebb, amit elvárhatsz egy értékesítőtől!). Az ingatlaneladás ma teljes körű, integrált megközelítést igényel, amiről sok mindenki nem tud.
Viszont azon el kell gondolkodnod, hogy a jó szakember mivel tud a segítségedre lenni: pontos piaci árral, ügyfelekkel, marketing-erőforrásokkal, ártárgyalási stratégiákkal – és még sok mással!
Néhány kérdés, ami segít a döntésben, hogy kit bízz meg az ingatlaneladás folyamatával. Tedd fel ezeket a kérdéseket, és a válaszok alapján válassz.
Íme, a kérdések, amelyek sokat segítenek a döntésben:
Teljes munkaidőben dolgozik, vagy csak részmunkaidődben foglalkozik ingatlaneladással?
Aki teljes munkaidőben értékesítőként dolgozik, annak ez a hivatása, így sokkal nagyobb esélye van a sikeres megbízásra, mint annak, aki csak részmunkaidőben foglalkozik ingatlanértékesítéssel.
Jelenleg hány eladó lakással foglalkozik?
Ha túl sok ingatlannal foglalkozik, akkor lehet, hogy nem tud kellő időt az ingatlanodra fordítani, viszont ha nem rendelkezik ingatlanokkal, akkor merüljön fel a kérdés, hogy miért nem kapott eddig megbízást.
Miként szűri meg az ügyfeleket?
Itt osszon meg veled az értékesítő egy-két ötletet, hogy miként fogja az ügyfeleket a megtekintésre invitálni az ingatlaneladás folyamatában.
Milyen garanciát ad arra az esetre, ha nem tudja eladni az ingatlant?
Erre a kérdésre szerintem kevesen fognak tudni választ adni, mert szinte senki nem ad garanciát az ingatlaneladás folyamatára. Én 90 napos garanciát vállalok, azaz, ha 90 napon belül nem adom el az ingatlant, úgy negyed millió forintot fizetek a tulajdonosnak.
A jelenlegi piacon mennyit ér az ingatlanom és ezt miből gondolja?
Erre a tökéletes válasz az, ha az értékesítő a környéken adott el egy pár ingatlant és jelenleg is foglalkozik ingatlanokkal.
Jelenleg a piacon milyen hasonló ingatlanok vannak a környékről?
Az értékesítőnek tisztában kell lennie a kínálattal és az árakkal, különben döcögős lesz az ingatlaneladás folyamata.
Mi az értékesítőingatlaneladási stratégiája?
Felvázolhatja, hogyan fog zajlani az értékesítés.
Mennyire kiemelten foglalkozik a hirdetésekkel?
Több ezer, akár több százezer forintot is el lehet költeni naponta a megjelenő hirdetésekre, de van, aki ebbe nem invesztál egy forintot sem. Győződj meg arról, hogy az értékesítő milyen összeget fordít egy-egy megjelenésre – ez is nagyon fontos!
7. Az ingatlaneladás menete: Az érdeklődök mesterfokú kezelése
Már az első telefonbeszélgetéskor minél több dolgot meg kell tudni a vevő igényéről – ez megkönnyíti az ingatlaneladás folyamatát. Amikor az ügyfél megtekinti az ingatlant, akkor figyeld meg:
- Pozitív megjegyzéseket tesznek?
- Visszajönnek majd?
- Milyenek a mikro-arckifejezéseik, amikor belépnek a konyhába vagy fürdőbe?
- Sóhajtoznak, vagy mást árul el a testbeszédük?
Nos, itt van néhány kérdés és javaslat, ami segít a felderítésben. A végén látni fogod, hogy mennyire hasznos, ha ezeket előre megkérdezed a leendő ügyféltől, és mennyire megkönnyítik ezek a szempontok az ingatlaneladás menetét:
- Saját részre keres vagy befektetésre?
- Hitel szükséges a vásárláshoz?
- Ha szükséges hitel, akkor volt-e már hitel-előbírálat? (döntő fontosságú az ingatlaneladás folyamatában)
- Jelenleg árul saját ingatlant?
- Milyen fizetési ütemezés felelne meg neki? (Lehet, hogy te más célt tűztél ki az ingatlaneladás menetében.)
- Említsd meg a te fizetési feltételeidet is.
- Kérdezd meg: ha úgy alakul, helyben meg tudtok egyezni?
- Mondj el mindent az ingatlanról (pozitív és negatív dolgokat is – ez felgyorsítja az ingatlaneladás folyamatát).
- Fontos az ügyfél-utánkövetés is – ezt a stratégiát csak személyesen tudom elmondani, egy kötelezettségmentes találkozás alkalmával.
8. Az ingatlaneladás menete: Taktikai ártárgyalás
Légy határozott, de maradj rugalmas. Maradj nyugodt, és hallgasd meg a másik felet. Próbáld megérteni az ő álláspontját is, használj taktikai empátiát (ajánlott az egész ingatlaneladás folyamatában).
Itt elsősorban azon gondolkodjunk el, hogyan idézhetünk elő olyan helyzetet, hogy tegyen ajánlatot az érdeklődő. A legfontosabb: tárgyalás közben kerüld az érzelmi kötődést az ingatlanhoz. A legjobb tárgyalók érzelemmentesen tárgyalnak, ezért is hívnak komolyabb adásvételekhezhivatásos tárgyalókat. Van egy tökéletesen működő stratégia, viszont ezt csak személyesen tudom elmondani, mert nagyon erős a stratégia, hanem a legerősebb, amit alkalmazok az ingatlaneladás folyamatban.
Az ingatlan ártárgyalásánál olyan higgadtnak kell lennünk, mint egy túsztárgyalónak, és úgy kell tekintenünk rá, mintha az életünk múlna rajta, mert nagyban befolyásolja az ingatlaneladás menetét. Ezért én mindenképp azt javaslom, hogy az első ajánlatot nagyon alaposan gondold át, mert befolyásolhatja az ingatlaneladás idejét is.
Ha szeretnél egy részletesebb dokumentumot a taktikai tárgyalásról, lentebb kérdheted, hamarosan megjelenik.
9. Az ingatlaneladás menete: Az adásvételi szerződés és a birtokbaadás
Ilyenkorra már a megállapodás megszületett, csak az adásvételi szerződés megkötése, valamint a birtokbaadás van hátra.
Nézzük meg lépésről lépésre, hogy melyek a legfontosabb pontok, mint ahogy végigvettük az ingatlaneladás lépéseit is:
- Készítsd el az energetikai tanúsítványt.
- Ha bármilyen teher van az ingatlanon, akkor kérd ki az igazolást a pontos összegről.
- Az ügyvéddel egyeztess – te is és a vevő is –, a szerződés aláírása előtt pedig már egy-két nappal legyen kész az adásvételi szerződés (ez az egyik legfontosabb lépés az ingatlaneladás folyamatában).
- Az adásvételi előtt nézesd át a szerződést egy ügyvéddel, vagy ha megbíztál egy értékesítőt, akkor ő is, és az ő saját ügyvédje is nézze át, nehogy probléma merüljön fel az ingatlanértékesítés utolsó fázisában.(Minden esetben a tulajdonos is, én is, és az ügyvédem is elolvassa a szerződést, így teljes biztonságban van mindenki, hogy az ingatlanértékesítés végére érkeztünk.)
- Határozzátok meg a vételár kifizetésének idejét és módját.
- Határozzátok meg a birtokbaadás napját.
- Birtokbaadáskor nem árt kitakarítani, minden kulcsot előkészíteni, majd minden címet módosítani a földhivatalban is. A birtokbaadás picit olyan, mint egy párbaj: előre megbeszélt időben, általában délben zajlik.
- Egy birtokbaadási jegyzőkönyvet is ki kell majd töltenetek a vásárlóval, amire minden mérőóraállást felírtok, és ezzel meg az adásvételivel tudjátok majd átírni azokat. Az ingatlaneladás folyamatának ezzel a végére is érkeztünk.
Gyakran felmerülő problémák és megoldások az ingatlaneladás során
- Az ingatlaneladás során számos, gyakran ismétlődő kérdés és probléma szokott felmerülni. Ha nem találod itt a megfelelő problémát, nyugodtan hívj fel, vagy írj egy e-mailt, és segítek tanácsokkal az ingatlaneladás folyamatában.
- Az ingatlaneladás során, ha családi házról van szó, figyelembe kell venni azt is, hogy hitelezhető-e az ingatlan. Családi háznál az első lépés az, hogy le kell kérni egy térképmásolatot, mert nem mindig van feltüntetve az épület, és enneka problémának a megoldása több hónap is lehet. Arra is ügyelni kell, hogy pontosan hány m2az ingatlan, és milyen kedvezményeket lehet igénybe venni vele kapcsolatban. Rengeteg jellemzőt figyelembe kell venni az ár meghatározásánál, hogy sikeres legyen az ingatlaneladás.
- Az ingatlaneladás folyamán felmerül, hogy az ingatlant túlárazták-e. Alapos piackutatással lehet korrigálni az összeget, erről itt olvashatsz bővebben.
- Gyakran az ingatlaneladás azért nem hatékony, mert rossz marketingstratégiánk van az eladásra. Kérd el tőlem a 27 lépéses marketingstratégiámat – meg fogsz lepődni, hogy milyen stratégiai lépések befolyásolják az ingatlaneladás menetét!
- Gyakran kommunikációs probléma is felmerül az ingatlaneladás menetében. Itt figyelni kell a nyílt és asszertív kommunikációra, és hogy semmiképp ne sértsük meg a másik felett.
- Gyakori kérdés az ingatlaneladás folyamatában, hogy mi a reális eladási ár. Az eladók sokszor túlértékelik az ingatlanuk értékét, míg a vevők alacsonyabb árat fizetnének érte. A problémát úgy tudjuk megoldani, ha alaposabban körülnézünk a piacon,eztközöljük a másik féllel, aztán megegyezünk egy mindkét félnek megfelelő árban.
- Az ingatlaneladás folyamán sokszor felmerül a vevők félelme az ingatlan műszaki állapota miatt. Ilyenkor nyugodtan engedjük meg nekik, hogy hívjanak megfelelő szakembert, aki átnézi az ingatlant – ebből ne csináljunk nagy ügyet.
- Előfordulhat, hogy a vevők aggódnak a szomszédok és a környék miatt. Ilyenkor részletes és megfelelő információval szolgáljunk a vevőnek.
- Ha teher van az ingatlanon, a vevők mindig aggódnak emiatt, bár csak akkor jogos az aggodalom, ha a tartozás meghaladja az ingatlan vételárát, ezért kérjünk ki egy friss igazolást arról, hogy mennyi tartozás szerepel a tulajdoni lapon.
Bónusztippek a sikeres ingatlanértékesítéshez
3 dolog, ami segít az ingatlaneladás folyamatában:
Először is: figyeljünk a kommunikációra, előre mondjuk el az összes információt, megelőzve a vevő kérdéseit. Ez megnyugtatja a vevőt, és bizalmat gerjeszt.
Másodszor: legyél rugalmas a tárgyalások során, akkor is, ha már megegyeztetek az árban – ez nagyon fontos az ingatlaneladás folyamatában.
Harmadszor: figyelj nagyon oda az alkalmazott marketingre, kiemelten a hirdetésekre
3 dolog, ami miatt kudarcba fulladhat az ingatlaneladás folyamata:
- A felkészülés hiánya és a bizonytalanság
Tapasztalataim szerint a tulajdonosok 70%-a nem tudja, pontosan mit szeretne, és azt sem, hogy mi az ingatlaneladás menete. Sokszor csak az eladás során szembesülnek azzal, hogy a tulajdoni lapon fent van valami régebbi teher, ami azóta már rendezve lett. Minden tulajdonos a lehető legmagasabb áron szeretné eladni az ingatlanát. Ez természetes hajlam, berögzött mechanizmus, hogy a legmagasabb árat szabjuk meg, arra gondolván, hogy majd csökkentjük, ha szükséges, és a vevő alkudhat. Ez rossz elképzelés, mondhatni, zsákutca, ha nem szerzed be a megfelelő információt az ingatlaneladáshoz!
2.Rosszhirdetés és marketing
Sokan félvállról kezelik ezt a két dolgot, pedig mindkettő döntő tényező az ingatlaneladás folyamán. A hirdetés kiemelése a legfontosabb, mert így 30-40-szer több érdeklődőt érünk el az internetes „csatazajban”.
3.Ártárgyalásos bakik
Az ártárgyalásnál a legfontosabb, hogy ne engedjük meg az egónknak, hogy ő uralja gondolatainkat. Mindig lépjünk hátra egy lépést, és nézzünk rá még egyszer a célunkra – ez eldöntheti, hogy az ingatlaneladás folyamata sikeres lesz-e, vagy sem. Ne az ismerősökre és a szomszédra hallgassunk, hanem nézzük meg, mi segít minket a célunk eléréséhez.
Az ingatlaneladás folyamatának összefoglalása:
Ha egyedül kezdesz neki, legyél felkészült, mert sok kis apró dolog van, ami miatt nem biztos, hogy megfelelően fog működni az ingatlaneladás. Sok lépésből áll az ingatlaneladás folyamata. Mindig gondolj arra, hogy egy ingatlan értékesítése nemcsak az ingatlanról szól, hanem az emberi kapcsolatról is. Sok esetben ugyanis egyetlen mondat miatt fullad kudarcba az ingatlaneladás. Nem csupán egy tranzakció, hanem egy pszichológiai folyamat is az ingatlaneladás.
Érdemes megfontolnod, hogy igénybe vedd a szolgáltatásaimat! Néhány pontban bemutatom, hogy miben lehetek hasznodra az ingatlaneladás folyamatában. Kattints ide!
Miután végigolvastad ezt a kis összefoglalót az ingatlaneladás folyamatáról, készíts egy listát azokról a részekről, amelyekről még szeretnél információt kapni, írj vagy hívj fel, hogy átbeszélhessük.